Plusvalía municipal en Vallecas

En alguna ocasión ya hemos hablado sobre la Plusvalía municipal en Puente Vallecas, ya sabemos que es un impuesto que grava los años de tenencia de una propiedad inmobiliaria.

La plusvalía es un impuesto que grava la revalorización del suelo urbano. Esta afecta al vendedor de un inmueble, al que recibe una herencia o donación.

El 26 de octubre de 2021 se anuló la plusvalía, en noviembre de 2021 se validó.

¿Cómo es la plusvalía actual? Tendrá en cuenta el valor del terreno y el porcentaje de incremento del valor del terreno. Como suele pasar con los impuestos de compraventa inmobiliaria, no son sencillos de calcular.

Para calcular el valor del terreno se toma en cuenta una cifra fijada por el catastro. Para calcular el porcentaje de incremento del valor del terreno se multiplica el número de años enteros desde la transmisión más reciente por un coeficinete que marca cada ayuntamiento.

Un ejemplo práctico de Plusvalía, como hasta ahora

Nuestro último pago de plusvalía municipal en pesetas, años 2000, fue una vivienda de unos buenos amigos, un piso en la calle San Claudio, al mayor plazo, pagaron 77.000 pesetas, para los más jóvenes unos 465 €, hoy si vendiéramos esa misma vivienda, en las mismas circunstancias, vamos con los mismos años de tenencia, se pagaría una cantidad algo superior a 6.000€ (13 veces más!!!)

No, no es un error, probablemente si un horror y más cuando hasta hoy, este impuesto no graba un beneficio, en el que el Ayuntamiento no entra, se paga, con beneficio o con pérdidas, no importa (hoy estamos ayudando a nuestro vendedores a reclamar este impuesto cuando no han obtenido beneficio).

Cómo es posible que suceda esta variación en la plusvalía municipal:

Primero, al César lo que es del César; en su momento los valores catastrales estaban quizá demasiado bajos, a partir de esta fecha fueron subiendo los valores hasta hoy que la vivienda que he utilizado como ejemplo, hoy tiene un valor de suelo de 34.520€, si cualquier constructor se plantease comprar ese suelo a ese valor, le resultaría imposible construir y poder vender una vivienda.

Segundo, durante los años de bonanza subieron los valores de las viviendas. Durante la crisis, no bajaron absolutamente nada, en un barrio como el nuestro y, con viviendas que han perdido, en algunos casos, casi el 70% de su valor, no parece muy lógico.

Tercero, el arbitrio de plusvalía es un impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, bien, es lógico, si compras una casa y obtienes un beneficio en el suelo, parece lógico que pagues impuesto por ello y cuando pierdes dinero con la venta.

Podemos preguntar a todos aquellos que compraron una vivienda en Puente de Vallecas durante entre 2004 y 2009, ahora venden con pérdidas y tienen que pagar el impuesto que corresponda, afortunadamente, con pocos años de tenencia se paga poco, pero pagas el impuesto por el incremento del valor sin que este exista.

En este caso estamos ayudando a todos los propietarios que venden su vivienda con nosotros a solicitar la devolución de las cantidades pagadas.
Cuarto, el propio cálculo del impuesto, no parece lógico que si quieres gravar el aumento del valor, utilices el valor actual para calcular. Para calcular deberías tomar el valor a fecha de compra y restarlo al valor a fecha de venta, ahí estaría realmente el incremento del valor del suelo.

Bien, no es así, la plusvalía se calcula, tomando el valor actual al que se le aplican unos porcentajes:
El primero que varía de 4% al 60% en función de los años de tenencia, es decir si tienes una vivienda 2 años te pone el 4%, si la tienes más de 20 años te pone el 60%.
El segundo de estos porcentajes, simplemente es aplicar el 29% a la cantidad resultante en la operación anterior.
En ningún caso tiene en cuenta esa diferencia entre los valores del suelo, entre compra y venta,

¿Por qué aplicarlos sobre los valores actuales?

¿Por qué no tomar como valor el de compra, que es al final el que parece querer grabar el impuesto?

Hay algunas excenciones al pago de la plusvalía, como el caso de los mayores de 65 años.