En estos momentos de incertidumbre queremos dar nuestra opinión en lo que respecta a la venta de inmuebles en nuestra zona. Está claro que no contamos con experiencia ni datos previos para conocer el impacto de una pandemia. Podríamos basarnos en la experiencia de la crisis económica de hace más de una década, muy reciente en nuestra memoria.
Quizá convenga empezar por ver el comportamiento de las compraventas a lo largo 2018 y 2019, así como su tendencia pues aún estamos saliendo del anterior crisis. Para estimar el comportamiento de los precios de vivienda en Vallecas, tenemos delimitadas unas 10.000 viviendas. Usamos estos datos para ver si aumentan o disminuyen las compraventas y los precios a las que éstas se producen.
Pues bien, en esta zona en 2018 se vendieron 158 viviendas con un precio prácticamente 1.500 € por metro cuadrado. En 2019 se vendió un 21 por ciento menos de vivienda, si bien su precio ascendió a 1814€ m2, lo que supone una subida del 29% en el precio. Para no aburriros con números, os diré que esta tendencia se fue desacelerando según iba avanzando el año. El mercado empezaba a no absorber los precios con las continuas subidas que los propietarios planteaban las ventas, reproducción de todo aquello que estaba en precio y no se vendía.
El año 2020 empezó con la misma tendencia de 2019, vendiéndose lo que estaba en precio y se observaba rapidez por comprar, aunque no a cualquier precio. Y llegó la pandemia, en ese momento empezaron a caerse operaciones, algunos relacionados con el cierre de negocios, otros en ERTES, los compradores indecisos ante la incertidumbre propia del estado de alarma y la pandemia,… la mayoría siguió adelante con las compras y los bancos con la concesión de hipotecas.
Los contactos y las visualizaciones se desplomaron la semana del 16 al 22 de marzo hasta casi no existir si bien la semana del 30 al 5 empezaron a subir y no han dejado de hacerlo hasta hoy. De nuevo presiona demanda expectante muy pendiente de la evolución de precios incluso aquello que está en precio se está reservando sin siquiera hacer visita presencial
Debemos señalar que existe una gran diferencia con la anterior crisis entre 2007 y 2013, una auténtica aguja unida a una gran crisis financiera los bancos no podían prestar aquello que no tenían. Hoy, al contrario, las entidades financieras tienen gran liquidez y además siguen concediendo hipotecas. En este caso a tipo fijo y con tasa de esfuerzo muy estatal, incluso es económico pagar una cuota hipotecaria que el alquiler de esa misma vivienda
En cuanto a los precios, la tendencia actual parece señalar que sufrirán un ajuste derivado de esa tendencia a lo largo de 2019, de ir poniendo precios cada vez más altos a lo largo del año. Esto no supone una bajada de precio sino ajustes de quién no tenía su propiedad en precio en la era antes del coronavirus. A la velocidad que se realizó el desconfinamiento, es posible que los precios bajen un poco, o en el caso de pisos con jardín o terraza puede que incrementen el precio (dependiendo también de la zona). Por supuesto, teniendo muy en cuenta dónde estamos puede que una parte de nuestros vecinos se vean obligados a vender sus viviendas. Puede que por herencia, para conseguir liquidez o para hacer frente al pago de sus hipotecas. Esta situación puede ocasionar que se vendan muy rápido a un precio algo inferior al del mercado.
Algunos inversores están tomando posiciones para invertir con buenas rentabilidades
También hay que tener en cuenta que hay un amplio sector de la población que tiene un sueldo fijo, sufren menos la crisis y pueden dar el paso para comprar un piso más grande, la primera vivienda o un piso como inversión.
José Ignacio Rubí
Gerente de Torresrubí Gestión Inmobiliaria